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五年首次!一線樓市全面下跌,透露什么信號?

2020/4/10 9:50:49  文章來源:標準地產研究院  作者:佚名
文章簡介:近日,中國房地產協會公布了三月份全國房價行情數據,全國有121個城市3月份二手房價環比2月份下跌。值得一提的是,之前一直被市場奉為香餑餑的一線城市也未能幸免, 四大一線城市出現齊跌的現象,還是五年來首次。

广西快乐双彩开奖統果 www.doojj.com ◎ 作者 / 標叔

01

該來的還是來了,疫情對房價的影響已經開始顯現。

近日,中國房地產協會公布了三月份全國房價行情數據,全國有121個城市3月份二手房價環比2月份下跌。

值得一提的是,之前一直被市場奉為香餑餑的一線城市也未能幸免, 四大一線城市出現齊跌的現象,還是五年來首次。

從具體數據來看,北上廣的均價下跌幅度都在千元以上,其中上海跌幅最為顯著,環比下跌了5.85%、每平跌3401元,位居四大一線城市跌幅榜首。

北京和廣州的房價走勢從去年9月開始就屬于盤整狀態,相比之下略有下跌,所以此次三月下跌也是預料之中。 讓人意外的是深圳,深圳的房價之前頻頻創出新高,但在3月,也只能低下高昂的頭顱。

數據來源:中國房地產協會

一線城市房價難得的下跌,讓該新聞直接沖上了微博熱搜,閱讀量近7000萬,顯然,大眾對目前房價的走勢,仍保持著高度關注。

全國一線城市房價全部下跌,意味著什么?對購房者而言又有什么影響?

今天,我就來跟大家聊一聊房子的這些事。

02

房價下跌的主要原因,大家都心知肚明——受疫情影響,一些經營困難中小企業不得不展開裁員或被迫關停, 為了救急,只好降價把房子賣出去。

換句話說,目前一線城市房價的下跌,并非是因大家不看好一線城市的房產而簇擁式的賣出,而只是部分業主手頭上缺錢,只好被迫把固定資產換成現金。

這一點可以從各城市的成交量上找到答案。

下圖是截止2020年Q1季度66座大中城市的成交套數同比曲線,大家可以發現,無論是一線、二線還是三四線城市,成交量都出現了較大幅度下滑,其中,以一線城市最為明顯,一線城市的樓市成交量下滑了近40%。

來源:貝殼研究院

交易量變小了,樓市對價格的敏感性就會變得更高。 經常炒股的人應該會知道,盤子小的個股往往更容易被拉高或砸盤,在樓市中也是同樣的道理,一萬個人參與交易,跟五千個人參與交易,兩者對價格的敏感度是不一樣的,后者對價格更敏感。

我在中原數據找到了一線城市中廣州近一年二手住宅的成交情況,數顯顯示,廣州三月份的成交情況環比是上漲的,但同比卻是大幅下滑的。

廣州3月份的網簽數量是2469套,而去年同期的網簽數量為5524套,下滑幅度為44.7%。

此外,我還翻看了鏈家的數據,截止2019年底,廣州降價房源占比達98.2%,環比增加4.1%, 廣州降價房源的數量為有記錄以來最高值。

到今年3月,廣州業主自發降價賣房的勢頭并未降低,鏈家廣州二手房的數據顯示,目前仍有60%的房源出現了降價,其中降價幅度為1-5%的占大多數,占比為44%。

不單廣州出現了降價賣房的案例,這樣的例子在深圳也時有出現,前兩天,我的朋友圈就被一降價“豪宅降價千萬甩貨”的新聞刷屏了。

該樓盤2018年3月13日的最高掛牌價是2900萬,到2020年3月31日的最后一次報價為1900萬,降價幅度高達1000萬。

看到這個降價幅度,很多人會嚇一跳,一般人去買二手房砍個幾萬幾十萬都費盡,人家業主一下子跳水1000萬,這完全是“甩賣”啊。

據圈內傳聞,這位業主是干外貿企業的,受疫情影響,資金鏈瀕臨斷裂,急需賣房救急,要求購房者一次性付款。

還有粉絲在微信后臺跟我訴苦,也是因為現金流被套在房子里,不得不被迫降價賣房。

用這位粉絲自己的話語描述,自己慌的一比,內心十分忐忑,因為他現在手上持有著深圳的四套房產,但手上現金流幾乎都搭到房子里頭了。

他目前的現狀是,自個在深圳福田、龍崗、羅湖和光明各一套房子,想要出手龍崗的那套房子,但掛牌了將近兩個月仍無人問津,于是今年三月份迫不得已把房子從480萬降到了460萬,降了20萬元,后來偶有人問,但到現在也沒成交。

降價雖然對二手房成交量的促進作用很明顯,但現在情況特殊, 觀望的購房者越來越多 ,就算把房子價格調低,房子也不是那么好出手。

這位粉絲抱怨道,人過中年,全家幾代人打拼到現在就這幾套房子,賣低了不愿意,市場價又賣不出去。一家老小開銷大,小孩上學費用更是上不封頂,不可能指望上班的工資,降價說起來容易,但這背后的焦慮估計沒有幾個人能感同身受。

03

如何看待一線城市這回房價的齊跌?

我的觀點很明確, 房價的下跌因疫情爆發而開始,必然也會因疫情的結束而恢復正常。

事實上,現在樓市已經在逐步走向正軌 了, 有幾個現象大家可留意:

一是現在已經有不少地方售樓處都已經恢復正常,比如廣州、上海、蘇州、南寧等地都已經有9成以上的售樓處已正常接待客戶,戴好口罩、測完體溫就可進入案場。

比如我上周去深圳某網紅盤樓盤去看房時,看房的人就挺多,我是大早上過去的,一大早就有不少購房者帶著口罩在營銷中心前排隊入場,后來因為人多,還被街道辦限制人流了,不難發現, 對于具備投資價值的樓盤,購房者正在“跑步入場”。

二是各地的“熱點樓盤”,再度出現哄搶,“搶房”行為的出現,意味著前期積壓的市場需求正集中釋放。比如:

3月16日晚8點,萬科通過線上賣房的方式推出深圳的“萬科星城”項目,當晚推出的288套房源,在7分鐘就全部賣完,銷售額2.99億。

3月20日,蘇州的三個房地產項目同時開盤,共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目,幾乎都是“秒光”。3月24日,龍湖集團CEO邵明曉在業績會上專門提到了旗下一個項目的“戰績”:311套房源,10分鐘內搶光。

4月5日,招商蛇口太子灣·灣璽的公寓開盤,平均每套4200萬元。結果54套公寓半天賣光,開發商收入23億元。這是該樓盤3月的第三次開盤,一共銷售了138套公寓,最低每套售價2000萬。

短期來看,疫情對房價確實帶來了一定負面影響,但隨著房企的全面復工復產,樓市的信心正在逐步恢復。

我的看法是, 目前國內的一線城市和部分強二線城市,長期大幅降價基本不可能 ,理由很簡單:

一方面是目前國內疫情已經到了收尾階段,房地產市場在逐步走向正規,隨著成交量的攀升,樓市對價格的敏感度會變得更低。

另一方面,環顧全球各發達國家的房產的年回報走勢,基本都有共通性,只要各個國家經濟是增長的,房價也會保持相應的漲幅。

有媒體統計過各發達國家1870~2015年的房產年化收益,平均年化回報率為7.78%。

而在國內,一線城市和部分強二線城市的固定資產,屬于典型優質資產。從長遠角度來看,這些地方的抗風險能力要遠高于三四線城市。

對購房者來說,疫情帶來的一線城市房價的下跌,倒是給出了絕佳的上車機會, 一線城市房產有產業集群和人口支撐,不會發生太大波動。但是底子薄弱的三四線城市,可能就沒有那么容易熬過來了 ,房價步入下行通道是肯定的,只是跌多跌少的問題。

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