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世茂房地產商服用地蓋別墅涉欺詐銷售 負債3407億

2019/12/23 14:15:50  文章來源:新浪財經  作者:佚名
文章簡介:在全國多地,世茂項目因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛身陷“退房僵局”。近日,長江商報記者接到武漢世茂龍灣五期國風項目(下簡稱“國風項目”)業主投訴稱,該項目以別墅住宅名義售賣,但實則是商業用地,造成消防設施建設、宅院草地面積與樣板間嚴重

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  原標題:世茂房地產商服用地蓋別墅涉欺詐銷售 負債3407億仍激進拿地資金鏈承壓

  長江商報消息 一心想要挺進行業前十的世茂房地產(00813.HK),在一年瘋狂抄底并購后,今年11月份終于提前完成2100億的銷售目標。然而,業績凱歌的背后,也留下了不少糾紛。

  最新披露的運營數據顯示,截至今年11月份(未經審核),世茂房地產累計銷售總額2277.3億元,同比增長47%;合約銷售面積同比增長36%。

  然而,在全國多地,世茂項目因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛身陷“退房僵局”。近日,長江商報記者接到武漢世茂龍灣五期國風項目(下簡稱“國風項目”)業主投訴稱,該項目以別墅住宅名義售賣,但實則是商業用地,造成消防設施建設、宅院草地面積與樣板間嚴重不符。

  湖北維力律師事務所盧青霞律師向長江商報記者表示,商服用地及住宅用地存在明顯區別,且其在土地利用上有明確規定,“商服用地”上可建設的應為商業經營性使用的居住場所,而非“居住用地”中一類居住用地所指的別墅用地。

  值得注意的是,今年以來世茂房地產頻繁爆出“退房”糾紛。而業內人士認為,這與其激進的銷售目標有關。

  財報數據顯示,今年上半年,世茂房地產負債總額3046.60億元,同比增長32.46%。其中,流動負債總額約2142.72億元,占比超七成。

  消防栓安在業主家中

  在業主訴求中,最核心的問題是交付房屋與樣板間“貨不對板”,室內安裝有消防設備和管道,致使“6米層高隔成兩層別墅成為空談”。此外,承諾的大敞院縮水。

  12月10日,長江商報記者來到位于武漢蔡甸區的世茂龍灣項目售樓營業大廳內。在置業顧問介紹中,世茂龍灣項目均為別墅,產權僅有40年,水電費會高于普通住宅。

  在售樓大廳內部,長江商報記者看到整體裝修古樸別致,盆景置于中央。而業主投訴的五期國風項目對開廣告牌還懸置在兩旁,并寫有“獨門獨戶、院外有院、首層享6米層高”,“買獨院享約10畝敞院”。業主們均表示,購買該項目均是看重了其獨院及承諾的大敞院。

  當天下午,長江商報記者在業主帶領下進入國風項目查看。在樣板間中,最大的戶型前院修有亭臺,后院放置圓桌石凳,過道由鵝卵石鋪設。

  “如此雅致,看了誰都想買?!幣晃灰抵鞅硎?,當時樣板間前面池塘還放有水霧,看上去像仙境一樣,但現在看到交付房,簡直是噩夢。

  在未裝修的交付樣板間中,長江商報記者看到刷白的屋內屋外并未有任何消防設備,屋內也未見任何消防管道設施。而在建好的各業主房屋外墻上,可以看到顯著的消防箱,6米層高的室內屋頂上,長短不一的水管掛在上面。

  此外,樣板間展現的可放圓桌的后院,大部分業主家里卻變成了1到3米寬的過道。

  對此,業主們指出,造成目前問題的根源在于開發商“掛羊頭賣狗肉”,即實際是商業用地,但卻以別墅住宅用地誘惑業主購買,但最后消防驗收卻是按商業用地驗收,因此消防栓只能安在各業主家中。

  業主向長江商報記者展現的購房合同顯示,該商品房用途為商業服務,層高為2.5-5.9(建筑物地上層數為2層的適用)或6(建筑物地上層數為1層的適用)米。在“裝飾、設備標準”附件中,并未有明確文字寫明室內會裝有消防設備。

  對此,長江商報記者發函至世茂房地產董秘辦。12月20日晚,武漢世茂龍灣項目企劃負責人鄺女士致電長江商報記者,告知香港總部將本報采訪函轉發至武漢總部,并告知集團很重視,隨后會文字詳細回復。在電話中,鄺女士稱,在簽訂合同時注明了,該項目是商服用地,客服都知道是商服用地,“我們不存在任何欺詐和隱瞞。不能說他們在簽訂合同的時候沒有看,就說我們是欺詐?!?/P>

  針對消防管道問題,鄺女士表示:“這個后期是可以處理的?!鋇背そ癱欽咧飾?,所謂處理是業主可以自行拆除嗎?鄺女士表示,自己對此不是十分清楚,但肯定是符合相關規定的。

  “貨不對板”存霸王條款

  一位房地產業內人士向長江商報記者透露,目前地產商以商服用地建蓋別墅幾乎是行業內通用做法。但通常,地產商會解決好消防問題,要么將消防管道整體埋在墻體內,要么在公共區域安裝消防設備,像這樣明顯將消防設置至于外的還比較少見。

  對此,湖北維力律師事務所盧青霞律師認為,根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定,土地使用權出讓最高年限按用途確定:居住用地七十年;商業、旅游、娛樂用地四十年。又根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》規定,“商業服務業設施用地”中包括賓館、旅館、招待所、服務性公寓、度假村等用地?!熬幼∮玫亍敝幸煥嗑幼∮玫刂干枋┢肴?、環境良好,以低層住宅為主的用地。

  盧青霞律師認為,顯然,商服用地及住宅用地存在明顯區別,且其在土地利用上有明確規定,“商服用地”上可建設的應為商業經營性使用的居住場所,而非“居住用地”中一類居住用地所指的別墅用地。

  湖北朋來律師事務所主任劉源波認為,以商業用地建住宅別墅目前尚未被相關行政部門認定違法。但因為土地性質的原因,消防、綠化等驗收合格標準與普通住宅會有較大區別。針對開發商存在“貨不對板”等行為,業主若想解除合同退房的,需要多收集開發商違約的證據,以達到證明開發商根本違約的證明目的,否則只能要求開發商承擔一般違約的法律責任。

  而在合同中,小字體注明的“最終應以該商品房實際交付現狀為準,買受人對此表示理解并不持異議”屬于霸王條款,無效條款。

  然而,事實上,世茂龍灣的糾紛并非首例。據媒體報道,世茂房地產在福建廈門的御海墅項目,就因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛陷入“退房僵局”。

  在濟南,世茂璀璨悅府的業主稱,自己被捆綁了3萬元的電商費。在繳納時開發商自稱是定金,事后業主才發現開發商相當于把營銷費用轉嫁到了購房者身上;而山東世茂金洲府涉嫌捆綁車位進行銷售。

  負債總額3047億大增32%

  在業內人士看來,世茂房地產頻繁爆出退房糾紛,與其激進的銷售目標有關。

  數據顯示,2018年,世茂房地產銷售目標還僅為1400億元,但到2019年銷售目標為2100億元,銷售目標增幅50%。

  但即便如此,今年11月,世茂房地產就提前超額完成了年度銷售目標。最新披露的運營數據顯示,截至今年11月份(未經審核),世茂房地產累計銷售總額2277.3億元,同比增長47%;合約銷售面積同比增長36%。2019年11月份,世茂房地產合約銷售額為305.01億元,單月同比增長達60%。

  然而,如此亮眼業績的背后,卻是今年世茂房地產的大量并購和收購。

  在今年年初業績會上,世茂集團執行董事許世壇公開表示,2019年70%以上的土儲都會來自并購,將拿回款的50%買地。

  半年報顯示,今年上半年世茂房地產新增土地60幅,總價約為788億元。而其權益計容面積達1412萬平方米,是其去年同期的1.83倍。而在新增土儲面積中,有900萬平方米是以收并購方式獲取,占比約70%。總貨值達到1800億元,主要分布于北京、南京、蘇州、杭州、廣州等核心城市。

  實際上,過去幾年,世茂房地產拿地強度一直在不斷加大。根據申萬宏源(4.990, -0.07, -1.38%)統計,世茂房地產的權益土地購置金額從2016年300億升至2017年的680億,2019年則通過并購項目的方式增加儲備。

  值得注意的是,在房地產下行期中,多數房企選擇了收縮。粵泰、泰禾等房企接連甩賣旗下項目,以求盡快回籠資金。但世茂房地產卻在逆勢收購。

  就在12月17日,有消息稱,世茂房地產正在與福晟集團進行洽談,擬收購福晟手中的項目資產包,并初步選定了部分項目,近期或宣布具體細節。

  據悉,今年世茂房地產以24.99億元從粵泰手中收購的天越公館項目目前已取得預售證,顯示其總套數為264套,總建筑面積約65711平米。

  事實上,大肆并購的背后,世茂房地產資金鏈也承受了巨大壓力。

  財報顯示,今年上半年,世茂房地產負債總額3046.60億元,同比增長32.46%。其中,流動負債總額約2142.72億元,占比超七成。非流動負債總額約903.88億元。

  世茂房地產資產總額約4159.37億元,資產負債率約73.25%,凈負債率為59.6%,呈持續走高態勢。

  并購的巨大投入,世茂房地產的資金流帶來巨大壓力。上半年,世茂投資活動產生的現金流量額為負12億左右,較去年同期大幅增加111%。

  而財報顯示,債務主要來自費用增加,包括自持物業投入增加有關,及購買子公司股權所致。

  位于武漢蔡甸區的世茂龍灣五期一項目被指欺詐銷售。長江商報記者 金慧 攝

  責編:ZB

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