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直擊戶籍新政下海南樓市:“商品房銷量幾乎腰斬”

2019/11/1 22:04:30  文章來源:第一金融網  作者:佚名
文章簡介:2019年10月24日,海南政府出臺了《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案(試行)》,將基本取消落戶限制,省內居民有合法穩定居所即可落戶,省外居民取得居住證并繳納養老保險和醫療保險可落戶。

广西快乐双彩开奖統果 www.doojj.com   原標題:直擊戶籍新政下海南樓市

  經濟觀察報 見習記者 曲銳  2019年10月24日,海南政府出臺了《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案(試行)》,將基本取消落戶限制,省內居民有合法穩定居所即可落戶,省外居民取得居住證并繳納養老保險和醫療保險可落戶。這個為外界解讀為限購調整的新政,對文輝已經失去了吸引力,他最終選擇了轉行。

  文輝是海南一家本土房企的營銷總,10月29日,在??詮掣澆患液O史溝?,他對一起吃飯的朋友宣布,??諳钅殼迮毯?,他已經離開了房地行業。

  談及離職,他嘆了一口氣說:“海南的房地產確實沒什么可做的了?!蔽幕孕鹿ぷ魘親霾檔夭?,最近,他計劃到海南各個縣市調研當地的產業發展狀況?!胺趴浠д叱ぴ獨此刀苑康夭隙ㄊ搶玫?,但目前并不意味著放開限購,政府明確了2018年4月22日之后落戶者,需要繳滿2年社保才有買房資格?!繃擲齠躍霉鄄轂ū硎?。

  房子太多

  ??諉覽薊〉牡醬锎筇?,燈箱上的樓盤廣告隨處可見,沿著高速公路向??謔星喚?,道路兩旁密密麻麻的高層住宅樓盤和被售樓廣告圍起來的工地令人目不暇接,許多即將完工的高層大樓上掛著的“封頂大吉”字樣裝點著天際線,路上的出租車頂LED廣告牌上打出的也多是樓盤廣告。

  “9月我們項目有將近4000套住宅入市?!繃擲齦嫠呔霉鄄轂?,雖然市場上在售樓盤扎堆,競爭激烈,但是由于開發商此前拿地數量多,只能繼續開發建設。房天下數據顯示,目前海南省在售樓盤430個,其中??謔性謔勐ヅ?03個,即將開盤的項目有37個。

  ??詰男侶ヅ討饕奐諼骱0?、城南和江東新區幾個片區?!巴獾厝訟不逗>胺?,來海南買房自住或投資,大多選擇在西海岸那邊?!幣晃壞鋇?a class="channel_keylink" href="//www.doojj.com/fang/Index.html" target="_blank">房產中介告訴經濟觀察報。沿著??諼骱0鍍穆糜尉暗恪凹偃蘸L病畢蛭魍卣?,也是??謔姓?、海南國際會議展覽中心、??謔刑逵〉乃詰?。

  10月27日下午,經濟觀察報走訪了位于西海岸的綠地文化城、魯能海藍公館、綠地新海岸、三弦慧府和羅曼蒂克幾個樓盤。每個售樓處都空蕩蕩,只有幾名銷售人員各自看著手機。從遠大購物廣場走出不遠,馬路兩側是成片的待售寫字樓、商辦和住宅,臨街商鋪整幢空置著,馬路上也少有車輛和行人。

  位于??誄悄系囊I倘拷嵩霉慍『屯虼錒慍?,也是新盤聚集的區域。恩祥新城北大華府銷售人員表示,現在有“存3萬頂5萬”的優惠,折后均價1.6萬元/平方米。中介人員稱,“通過我們購買最低可以1.3萬元/平方米?!?/P>

  距離北大華府不遠,劍橋郡的商辦項目即將開售?!吧貪煨』?,總價低,又不限購,適合外地人投資?!苯G趴は廴嗽彼?,??謨脅簧?0年產權SOHO和LOFT在售,一般為40-60平方米。

  即使是不限購的商辦項目,銷售情況同樣冷淡。10月29日記者到訪時,劍橋郡項目登記冊上當天登記的訪客不足3人,門口的保安臨時擔當起接待客戶的任務,有訪客時便跑過來進行講解。劍橋郡的銷售人員介紹,項目被第三方渠道公司包銷,投資者直接和包租公司簽訂3年包租協議,可以獲得固定租金收入。

  市場冷淡

  飛往??詰暮槳嗥鴟汕?,李雨還在跟中介電話溝通看房的事宜。李雨是沈陽人,2015年在海南給自己和母親都買了房?!暗筆狽考?000多元/平方米,主要為自己和家人來度假?!貝舜衛春D?,她打算在居住地附近投資一個商鋪,“看中了恒大在昌江棋子灣的項目,等那邊餐飲配套發展起來后,商鋪有很大升值空間?!?/P>

  在過年的幾年里,正是向李雨這樣的外地購房人涌入,帶動著三亞、???、文昌等城市樓市水漲船高,起初只為度假的候鳥型購房者,看到了海南房地產增值空間,紛紛帶動著更多的身邊人來投資?!昂蚰窆悍空嘰蠖嗬醋院諏榷背鞘械睦夏耆絲??!焙D洗笱糜窩г汗⑺商謂淌詬嫠呔霉鄄轂?,“北方從11月開始供暖,老人們就把家中的暖氣一關,直接飛海南過冬了;海南進島機票價格大幅上漲基本與北方供暖時間同步?!?/P>

  晚上走在??謔心詰拇蠼稚?,不少小區“黑燈瞎火”。一直以來,由于外地“候鳥”購房者較多,許多樓盤售出后,并沒有人固定居住,有的小區在朝向馬路一側的陽臺上,“租售”的條幅一戶挨著一戶。

  耿松濤表示,候鳥居民被統計在海南旅游人次中,“他們在海南有自己的房產,雖然算是旅游人次,但實際上帶動的是房地產業的發展?!?/P>

  10月27日下午,??詒鏡厝誦×躋患依吹轎骱0兜腦洞蠊何錒慍】捶??!罷獗呤?0年產權的LOFT,但是用地性質是住宅,并不是商辦,還是學區房,把50平左右的LOFT改成兩間臥室,一家人住很好?!斃×醵躍霉鄄轂ū硎?。

  “你看眼前這一大片都是回遷房?!貝映ち胤被?1樓樣板間向外望去,銷售人員告訴經濟觀察報。繁華里位于??諉覽記星?,該區域由于發展較早,街道和樓房早已老舊,顯得與附近高樓林立的CBD格格不入。

  原先住在老城區的本地居民大多搬入了回遷房,經濟條件寬裕的居民,選擇在繁華里這樣老城區的新樓盤購房?!拔頤鍬ヅ桃還簿?00套,現在剩下房源基本都是客戶轉手的,有些人貸款沒批下來,只能退掉?!狽被鏘廴嗽備嫠呔霉鄄轂欽?。

  類似繁華里這樣的“剛需盤”在??誆⒉歡嗉?,總房款預算不足百萬的本地居民若想換房,只能考慮50平方米左右的小戶型或價格較低的二手房。

  在??諫踔梁D先?,本地居民遠算不上購房主體。截至2018年末,海南全省總人口為934萬人,??謔兇莧絲諼?30萬人。海南省戶籍人口中,城鎮人口比例為39%,低于全國平均值43.3%。

  市場的冷淡也讓像文輝這樣的銷售人員大吐苦水,文輝選擇離開房地產行業,而更多的房地產銷售人員則轉戰到云南西雙版納等地,在西雙版納等各個中介門店前,海南的車牌隨處可見;甚至一部分銷售人員開始推銷緬甸、老撾等東南亞臨近國家的項目。

  “有一天一個老朋友給我發微信,問說‘你最近日子也不好過吧’,我當時就流眼淚了?!繃擲齦嫠呔霉鄄轂欽?,這兩年,海南倒閉的房地產中介門店至少有上千家了,“不少銷售人員轉行去賣汽車了,有的跑到了云南那邊,云南沒有這么嚴的限購?!?/P>

  新政下海南樓市

  2010年文輝來到海南,那一年的元旦剛過,國務院發布了《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》,與無數個到海南淘金的海漂一樣,試圖在海南國際旅游島建設過程中,干出一番屬于自己的事業。

  在文輝看來,國際旅游島建設步入正軌后,海南房地產市場具有較大的發展潛力。后來的樓市行情也驗證了文輝的判斷,“有一段時間,我們經理桌上一直都保持著成摞的待簽的合同和單據,整個海南好像都無房可賣了?!被匾淦?年前情景,文輝感概萬千。

  此后海南樓市雖然歷經數次調控,但仍難以湮滅購房者的熱情。直到2018年4月22日,海南省出臺史上最嚴樓市調控政策。根據新政,外地購房者在???、三亞、瓊海購房需要連續60個月個稅或社保,首付比例不低于70%,且5年限售;而五指山、保亭、瓊中、白沙等4個市縣住房則停止向外地居民銷售。

  在這種背景下,海南樓市成交量一路下滑。統計數據顯示,2019年1-9月,海南省房地產銷售面積同比下降48.6%,售額同比下降44.6%,下滑趨勢較2018年進一步拉大?!吧唐販肯考負躚??!焙D弦患冶就練科笙圩薌嗔擲齦嫠呔霉鄄轂?。

  這次發布戶籍改革新政,雖然島外人一片歡呼,但海南房地產從業人則要冷靜的多?;Ъ掄鎏ǖ碧?,林麗就去對接了相關部門。得出的結論是政策對樓市暫時沒有影響。

  其中最為關鍵因素在于,落戶新始執行后,新落戶的居民也要繳納2年社保才能買房?!俺ぴ獨純詞嗆檬?,總不能一直這樣限購下去,三亞已經通過人才引進放開一些了?!繃擲鏊檔?。

  海南戶籍改革新政出臺三天前,三亞市人才發展局和住建局共同發布了《關于進一步完善人才住房政策的通知》,大專以上學歷、在三亞工作滿一年的居民無需落戶可以買一套房。

  在??諫畹男磯嗯┮禱Э詰木用?,并沒有在??諑蚍康拇蛩?。一位農業戶口的出租車司機告訴經濟觀察報記者,攢錢后會選擇回老家在宅基地蓋房?!鞍春?諳衷詰姆考?,200萬元買不了多大的房子,拿這些錢回老家能蓋別墅了?!?/P>

  根據戶籍制度改革新政,在取消農業戶口后,政府會引導農業轉移人口自愿出售宅基地使用權,政府不得強制收回農業轉移人口的宅基地使用權。

  中國改革發展研究院公共政策研究所所長方栓喜告訴經濟觀察報記者,海南進行戶籍制度改革是促進城鄉經濟一體化的一大創舉,對于提升全省資源配置效率,實現全島資源優化配置具有重大意義。

  方栓喜表示,打破城鄉二元戶籍制度可以提升全省資源配置效率,合理布局區域空間,按照一個大城市的格局調整優化資源配置。海南省下設18個市縣,區域經濟發展較為分散,土地資源較為割裂。如果能進一步實現城鄉一體化,土地產出和資源配置的效率都會得到提升。例如,三亞、??詰姆考酆偷丶鄱己芄?,周邊很近的市縣則要低很多。取消城鄉二元戶籍制度,有利于三亞和周邊市縣一體化,實現資源統一配置和發展,并有效實現海南土地資源的增值。

  此外,方栓喜表示,戶籍制度改革會為城市帶來更多、更穩定的勞動力,有助于實現人口城鎮化和產業的轉型升級。農民工已經成為產業工人的主力軍,如果無法在城市落戶,工人沒有固定的住所,就會頻繁更換住址和工作,在這種情況下,我國很難產生出發達國家出現的“百年老店”。這種城鄉人口結構下,制造業等產業領域很難誕生優秀的企業。從我國的實際出發,更多的農民工轉化為城市人口來拉動消費和投資,更穩定的工人群體來實現產業升級,這樣才會真正改善海南經濟的現狀。

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