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北京房價正處史上最長熊市?二手房可以砍價¥300萬

2019/12/22 18:32:10  文章來源:每日經濟新聞  作者:佚名
文章簡介:以北京為首的一線城市房產,被譽為核心資產?;厥妝本┒址考圩呤?,在過去的十多年時間里,也確實當得起這個名號:2008年,北京二手房價堪堪過一萬,而今逼近六萬大關,10年間漲幅接近4倍。
以北京為首的一線城市房產,被譽為核心資產?;厥妝本┒址考圩呤?,在過去的十多年時間里,也確實當得起這個名號:2008年,北京二手房價堪堪過一萬,而今逼近六萬大關,10年間漲幅接近4倍。

而最近,“北京房地產市場進入最長下滑周期”成為熱詞。按照中國國家統計局數據,自2017年3月份見歷史頂部以來,北京二手房已經下跌超8%。數據還顯示,今年6月以來,北京二手房房價已經連續6個月下跌。而從大周期來看,北京房價已經經過超30個月的回調期,堪稱北京房價史上最長熊市。

議價空間達到300萬

據中國證券報報道, 上述一房屋掛牌價為1450萬元,其中的議價空間達到300萬。這意味著每平米降價接近2萬元。據了解,房主此次大降價主要是亟需交易變現。

這一小區屬于北三環次新房,房齡和戶型方面有優勢,也有明顯的短板。該小區大戶型房屋較多且附近交通便利,小區里有不少房屋被出租用于公司辦公場所, 整體環境并不宜居,加上高總價不好賣,因此房東不得不大降價。

除了大戶型,頂級學區房也出現了降價促銷。近期,豐僑公寓有一套75平米的二手房,掛牌價為1445萬元。據中介介紹,業主調低了該套房源的心理價位,1330萬左右即可成交。該小區對口小學是宏廟小學,該小學是八中和北師大實驗中學分校大比例直升校,這兩所中學都是北京市頂級名校。加之該小區位于金融街地區,成交單價居高不下,8月成交均價高達19萬/平方米。

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高總價學區房也有較大的折扣(截圖來自某地產中介朋友圈,圖片來源:中國證券報)

從目前的交易情況來看,西城區小戶型牛校/直升校的學區房仍然相當堅挺。近期,愛民里小區(劃片小學西什庫小學是北京四中的直升校)有一套一居掛牌,這是整個小區中唯一一套非半地下的掛牌房屋,40平米左右報價超過650萬元。傳統名校三里河三小近期一套83年40平米的學區房,單價接近16萬/平方米,仍然保持了一定的漲幅。

二手房掛牌均價還在下滑中

12月17日,國家統計局發布的11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,當月,北京新建商品住宅銷售價格環比增長1.7%,二手住宅價格環比下降0.4%。 值得一提的是,這已是北京二手房房價自今年6月環比持平以來的“五連降”。

據證券時報·數據寶,有分析人士表示,北京房價下跌的原因主要有三個方面:

第一,北京的新建商品房庫存達7.56萬套,如果再加上空置二手房,那空置率超過30%,北京房子嚴重過剩的情況非常明顯。

第二,北京現行的限購政策是全國范圍內最嚴苛的,無論是連續繳納社保的時限,還是提高房產首付比例,都給購房需求設置了不少障礙,從而壓制了大量的購房需求。

第三,北京人口數量還在大量流出,未來幾年北京人口將減少500萬-600萬,具體來看:一是北京為了緩解所有資源都集中在首都的問題,就要把大量機關事業單位搬遷到雄安去辦公。在這種情況下,北京人口將會大量流出,而作為副中心的雄安將會有大量人口流入。二是北京為了治理京津冀地區的空氣污染,把高污染、高耗能的企業分散到其他省份去,未來北京將是輕資產的高科技中心。

在此情況下,北京業主們心理預期在不斷下降。貝殼研究院的顯示,北京二手房掛牌均價61245元,較年初63863元,下跌幅度超過4%。而在2017年最高峰時期,北京二手房掛牌均價一度超過75000元。

北京房價正處史上最長熊市?二手房可以砍價¥300萬_圖1-4

數據來源:貝殼研究院

見底論言之過早

雖然說今年以來北京二手房市場狀況都不容樂觀,但整個樓市基調仍舊以“穩”為主。據北京商報此前報道,合碩機構首席分析師郭毅表示,房地產調控的宗旨是以“穩”為主,所以不管是北京等一線城市房價的“保值”,還是三四線城市房價的“虛高”,政策出臺的目標都會在保障房地產市場穩定的前提下來進行,既要防止房價大漲,也要避免房價大跌。

在郭毅看來,目前判斷北京樓市處于底部還言之過早,畢竟一線城市的“底蘊”尚存,但降溫的趨勢確實已經顯現,這個狀態會延續多久其實很難判斷。一方面會受到整體經濟大環境、就業質量、居民收入預期的影響;另一方面房地產調控政策起到至關重要的作用,什么時候會出現一個明顯的松動,作為一線城市的北京會第一時間有所反應。

“堅持‘房住不炒’,防止大起大落,與其說什么時候‘沉底’,不如說什么時候回歸理性?!幣拙友芯吭褐強庵行難芯孔薌嘌顯窘治齔?,隨著房地產調控政策的不斷加碼,樓市整體已告別此前的“暴利”逐漸回歸理性,商品房的投資屬性被不斷弱化,炒房者的退出、房企的謹慎態度,都將有助于促進房地產市場的健康發展。

嚴躍進認為,樓市調控政策出現了寬松的信號,才可能對需求產生一個更有力的帶動,此前5年期LPR的下調已經給市場預留了較大的想象空間。11月20日,最新LPR(貸款市場報價利率)報價出爐,1年期LPR下調5bp至4.15%,5年期以上LPR同樣下調5bp至4.8%。其中,5年期LPR自8月20日亮相后首次迎來下調。

一般而言,5年期以上貸款大部分是房貸,央行降息出現5年期LPR的降低,這也意味著剛需購房客群的房貸成本將進一步降低,與“房住不炒”大的方針相契合。嚴躍進計算稱,對于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式, 過去月供額為5762元,而現在降低為5731元,即月供壓力將減少31元。

2019年還剩下不到一個月的時間,面對錯綜復雜的市場環境,剛需客群持續觀望態度濃厚,買房子怕賠本,不買房子怕漲價。對此郭毅表示,從“房住不炒”大的政策背景來看,未來LPR利率將更多優惠剛需客群。 如果買房是以自住為目的,那么就不要太關注短期的價格波動,未來樓市整體將以“穩”為主,房價也將趨于穩定。
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